淄博仲裁委仲裁员王允莲团队做客《周末说法》解读新《土地管理法》

02 月 10 日

2020年1月4日周六9:30~10:30,淄博仲裁委仲裁员、山东普正律师事务所副主任王允莲、山东普正律师事务所主任徐文超走进山东人民广播电台《周末说法》直播间,与听众就公司、合同、劳动争议等法律问题,展开交流。节目同时在蜻蜓FM、51听APP、闪电新闻客户端、喜马拉雅播出,搜狐、腾讯、优酷视频同步呈现。收看方式:扫描屏幕下方二维码

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淄博仲裁委员会优秀仲裁员王允莲,山东普正律师事务所副主任,山东省律师协会财税法委员会委员、山东省应对国际贸易摩擦律师服务团成员、淄博市十佳律师、淄博市律师协会涉外委员会委员。从业十三年来,始终秉承理论学习与实务并重,法律素养与职业良知并存的执业理念,不断汲取法律知识,践行于承办的种种案件之中。历经磨砺,不断提升,秉承“受人之托,忠人之事”办案原则,执着于“国因法而昌,法因人而贵”法律信念。

她2015年被山东省司法厅选派到澳大利亚进修涉外法律事务学习;乐善好施,心存感恩,积极参与社会公益活动,走乡村、入学校、到企业、进机关,开展普法宣讲教育活动,对未成年人提供心理辅导和法律咨询服务。善于商务法律纠纷的研究,专于为企业提供法务规划与风险管控的建设。

今年1月1日,关系到亿万农民切身利益的新修正的土地管理法开始全面施行。此次土地管理法在农村土地管理方面做出了多项创新性的突破,引发社会普遍关注。那么,新修正的土地管理法如何更好保护农民合法权益,助推乡村振兴?如何破除城乡一体化发展的制度性障碍?

王允莲仲裁员详细讲述2020年的土地管理法有哪些亮点?新土地管理法会给农民生活带来哪些变化?

她说,土地征收制度改革是当前农村土地管理领域的一个难点所在。我国现行征地制度存在征地权行使范围过宽、补偿标准低、安置途径单一等问题。

新修正的土地管理法对征收土地范围作出了明确的界定。为了公共利益的需要,因军事和外交需要用地、政府组织实施基础设施建设、公共事业、保障性安居工程、成片开发建设及法律规定可征收农民集体所有土地的其他情形的六种情形需要用地的,可征收集体土地,其目的就是缩小土地征收范围,防止随意盲目侵占农民的土地权益。

新修正的土地管理法还完善了土地征收程序,把原来的批后公告改为了批前公告,拟申请征地的地方人民政府应当将征地的有关事项公告“至少三十日”,听取被征地的农村集体经济组织及其成员等方面的意见。必要时还要就征地补偿安置方案召开听证会,使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。

新修正的土地管理法,征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素,并至少每三年调整或者重新公布一次。

户有所居,主要是当地政府可以根据各地的实际情况,为农民提供住房保障,包括农民小区,包括分配住房。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地、鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置住宅。

她认为最亮点的变化是土地的同地不同价问题解决了,这次新的土地管理法修改,打破了原有的这个集体土地入市的障碍。土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。这次集体经营建设用地入市,对于一些建设用地资源相对来说比较紧张的城市,由于盘活了存量的集体经营性建设土地,可以进入市场进行流转和使用,那么对于缓解这些城市的建设用地市场供应的紧张趋势,有一个比较好的缓解的作用。

徐文超,山东普正律师事务所副主任,淄博市律师协会监事,市委、市政府法律专家库成员,市属实行法人治理机构、事业单位外聘监事,淄博市十佳优秀律师提名,山东大学法学硕士,具有律师资格和证券从业资格,金融理财师(AFP持证人)。

业务专长:企业法律顾问、金融投资理财顾问、合同纠纷。

徐文超律师——我办一案

我指导当事人举证打赢官司

姚大爷是我多年前的一个当事人。

2015年他找我说了这样一个事——他99年 承包村里山坡地,开养殖场。1999年10月1日,村委会与姚大爷签订合同,本村7亩闲置的山坡地承包给姚大爷,承包期30年,租金为500元/亩,合同约定姚大爷建养殖大棚。

然而,几年过去了,姚大爷收效甚微,2005年的时候,有企业想在村里建厂,村里也希望招商引资,姚大爷就向村委写书面申请书,说明承包的是半山地,一直没有经济收益。镇上有招商引资项目,大爷想在承包土地上建设简易车间,引进淄博磁铁制造公司。

书面申请,村里同意了,并且村委会在该申请书上盖公章并注明同意。老姚又看到了希望,有了干劲,并成功引进了淄博磁铁制造公司,收取租金。

后来村委会换届选举,新一届村委会认为老姚每亩500元的承包费太便宜,要统一调整土地租金,上调到1000-1500元/亩。姚大爷不同意:“当时我承包土地的时候,白纸黑字写好的,每亩500元,期限30年,咋说变就变?!”

就这样双方矛盾越积越深,僵持了五年多。村委会决定收回对老姚土地的承包权,从2015年开始拒收老姚的土地承包费。

老姚就咨询我,该怎么办?

我仔细分析了她的情况和手里的证据,认为承包合同没问题,合同是有效的。但是老姚每次去交钱,会计都不收承包费,也逼得他难受。我说这样,你邮政汇款的方式,寄到村里去,保留汇款单据。这样不是你不交承包费,证明是他们不收。

2019年,村委会起诉老姚,一是说老姚变更土地用途,收回承包经营权;二是要求支付拖欠租金。村里觉得证据充足,村委会主任、书记亲自出庭,志在必得。但他们没有聘请律师。

一审法院开庭,村委会胜诉。以老姚变更土地用途为由判决解除合同,同时支付所欠租金,但解除前仍按500元/亩交纳承包费。

老姚不服,向淄博中院提出上诉。

二审中,我代表老姚提出,村委会诉讼请求中,并未有解除合同意向,法院如此判决超过了审理范围,解除合同没有法律依据。而且村委会已经盖章同意变更土地用途,而且土地租金按时交纳被拒收。

2019年12月判决:撤销一审判决,老姚仍按500元/亩付清拖欠的承包费。

此案一波三折,但最终老姚胜诉。他说,这些年我心里像压了一块大石头,我在村里可抬起头来了!

徐文超律师周末说法:

此案二审之所以胜诉,关键在于我们提供了重要的证据——这几年老姚一直都是通过邮政汇款单的方式向村委会缴纳承包费,村委会一直知道并且是拒收的状态,老姚并没有违约,老姚一直保留着汇款单据。法律上规定叫“提存”,就是可以向公证机关汇款,证明并没有违约。

这个案子,法院没有认为老姚存在违约行为。第一,合同用途,老姚当时写了申请,当时村委会盖章同意了,这个新村委会也应该同意;第二,老姚一直在缴纳承包费,村委会表决承包费提价,但是没有征得老姚的同意,所以没有达成一致。

老姚胜诉后,专程来感谢我,并告诉我已经缴纳了承包费。这几年村里和老姚关系也剑拔弩张,现在胜诉后村里也把原来所欠的相关福利还给了老姚。皆大欢喜!