湖北 华龙 村集团“圈地”:投6500万 至今未开发

05 月 06 日

长江商报消息两年前投6500万元,征用百余亩土地建酒店项目,至今没有开发

长江商报消息两年前投6500万元,征用百余亩土地建酒店项目,至今没有开发

  本报记者 刘涛

  湖北恩施华龙村集团因在来凤非法圈地及闲置土地未收回等问题,被湖北“电视问政”曝光,连日来,长江商报记者赴来凤采访,调查华龙村集团项目用地情况。

  9月23日,华龙城大酒店项目地块所在地桂花树村,该村村民手指一块杂草丛生的空地告诉长江商报记者,这一块土地约百亩,早在4年前就被征收,许多村民手中仅有的一亩口粮田也被征收,面对这块只有牛、鸭活动的闲置土地,项目所在地桂花树村村民很是惋惜。

  这宗花费土地出让金约6500万元的土地,2013年1月拿地,至今没有开发,也没有被国土部门收回。

  9月24日,湖北华龙村集团董事长龙华阶向长江商报记者证实,该地块确实没开发,他将土地闲置原因主要归咎于政府拆迁未完成。

  如何处理闲置两年的土地?国土部门应该有明确的态度,长江商报记者随即向来凤县国土局求证,该局局办主任坐着低头写材料称“没时间”,随即近身的另一位身材高大的国土局人士异常紧张,满口托词将记者“请”出了国土局。

  被征土地闲置两年

  尽管华龙村集团一度向记者否认9月16日“电视问政”中被指圈地3000亩的事实,但是,华龙村集团在来凤县武汉大道两旁林立的户外广告牌上显示“4200亩辽阔空间 500万方大城风范”,而在其规划中,不仅有住宅,还“集结”了酒店、医疗、商业、娱乐等多元建筑形态,“以恢弘之势展望来凤崭新未来”。

  华龙村集团来凤置业公司总经理代小燕向记者辩称,上述文字只是一种广告宣传方式。不过,这无疑也暗合华龙村集团在来凤县龙凤国家级示范区将要实施的规划。

  记者现场查看,华龙村集团来凤华龙城项目土地正位于来凤市区与龙凤示范区的接合点,在桂花树村村民眼里,“这块土地就是一块肥肉”。

  9月23日,桂花树村村民向记者介绍称,早在4年前,当地就开始征收他们10组的土地,此前的口粮农田几乎被征收完。当初不愿意被征土地的农民,现在也都已搬迁。他们失去了赖以生存的土地,走上转型之路,有的垦荒种菜,有的外出打工。

  都被采取了一些非常措施。此前被强迫征收完土地的村民怨声载道,时下早已花完4年前的土地补偿款,大多人不得不开垦荒地种菜或外出做工求生。

  华龙村集团在这宗土地外竖立了高大的混凝土砖块堆砌的围墙,外墙贴着华龙大酒店的标识,长江商报记者进入华龙酒店项目土地发现,约百亩的土地上坑坑洼洼、杂草丛生,只有4头水牛和一群鸭在土地上活动。村民告诉记者,这里原是一片水稻田,每年每家的口粮全部从这块土地上获取,土地被征收后,大米还得外出购买,“十分不划算”。更令村民不解的是,土地被征收后长期毫无动静。

  村民告诉记者,曾经有村民在荒芜的土地上种植一些作物,华龙村集团人员知晓后,马上派出机械将其铲平。当地知情人士向记者表示,来凤国土局早已知道土地闲置情况,但并没有严格处理。

  9月23日,记者发现来凤国土局门口贴出的一则时间为今年8月5日的《履职尽责存在的问题及整改承诺》显示,第二个问题就是“执法力度不够,执法不到位,非法开采现象严重,违法用地行为较多”,针对违法用地,该局制定的措施是“集中开展执法检查、搞好联动执法,促使全县违法用地行为得到有效遏制”。

  记者粗略计算,来凤国土局所在的县行政服务中心直线距离华龙城项目及酒店项目不到两公里,站在国土局所在行政服务中心7楼就能看到华龙城项目的塔吊。

  国土部门介入华龙城项目整改

  9月24日,在位于恩施市区的华龙大酒店长廊上,华龙村集团董事长龙华阶向记者坦承,当地银行等相关部门、机构确实多次问询或采取了措施。

  被“电视问政”曝光后,华龙村集团遭遇了前所未有的压力。身处风暴中心的代小燕在记者面前颇显憔悴,她告诉长江商报记者,连日来,自己不得不应对调查人员,亲自带他们到工地上解释。

  华龙村集团来凤置业公司位于桂花树村的驻地大院内,贴出一张建设项目用地信息公示,这块打印及时的喷绘盖住此前的华龙城项目信息,上面显示今年3月20日开工的用地面积为0.5337公顷,出让合同编号为鄂ES(LF)-2015-00004,位于武汉大道一侧,供地方式为挂牌出让,这只是华龙城住宅项目一部分。

  在9月16日当天的“电视问政”现场,国土部门出示的资料中,华龙城项目获批土地为206.23亩,并无村民在节目中所指的3000亩的规模。

  记者在现场发现,在华龙酒店用地对面与武汉大道一侧,确实有一块超大面积的土地被征收,约千亩至今荒芜,土地直接延伸到教育城项目一侧。

  当地知情人士向记者表示,这块土地荒芜4年时间,可能是为华龙城项目所作的储备用地。

  记者查询得知,上述疑似储备用地并未被华龙村集团购入。

  龙华阶向记者表示,用地规模会根据当地项目的进展和需要通过招拍挂购买,公司不会盲目拿地,这也是出于资金方面的考虑。

  不过,华龙酒店项目土地确实存在闲置情况,原因是项目规划中位于酉水河一侧的大门处,尚有5家农户未拆迁。

  代小燕向记者证实了上述事实。

  据了解,2013年1月,酒店项目地块被挂牌出让,华龙村集团斥资约6500万元,土地开发耽搁两年,华龙村集团如今不仅身背繁重的财务成本,还进退维谷。

  在“电视问政”现场,来凤县县长向军表示,违规现象发生后,应该问责责任人和经手人,对于地块本身要及时开工或复垦。

  记者多方了解到,湖北省国土资源厅党组书记、厅长孙亚在问政现场表示将派专班前去整改的信息发布后,9月21日,湖北省国土部门已经赶赴当地督查指导问政现场反映恩施州来凤县教育城项目和华龙城地产项目未批先征、圈占大量土地问题整改工作。

  500万平方米综合体项目或继续推进

  华龙村集团董事长龙华阶向长江商报记者坦承,到来凤投资华龙城项目,是看中来凤城镇化进程和三省接壤的区位优势,以及国家在武陵山区区内设立武陵山龙山来凤经济协作示范区的政策红利。

  龙华阶看中的正是国家政策带来的红利,2011年10月22日,国务院批复《武陵山片区区域发展与扶贫攻坚规划(2011-2020年)》,明确武陵山区区内设立武陵山龙山来凤经济协作示范区,从国家层面确立了“龙凤示范区”的战略地位。

  来凤县也在2012年向华龙村集团伸出橄榄枝,华龙村集团得以成为首个在来凤龙凤新区投资的企业,在华龙村集团的规划中,不仅要在来凤龙凤示范区内修建住宅,还要配套五星级酒店、医院、娱乐设施等,投资180亿元要在示范区内建设全国重要的商贸集散中心和武陵山区休闲度假胜地。

  2012年6月2日,当地媒体报道称,当日,“数十辆挖掘机在龙凤新区3000亩土地上开始施工作业”。

  不过,具体到项目上,华龙村集团来凤公司内部人员表示,项目会分6期建设,首先建设的是住宅项目,目前记者获知住宅开发量约40万平方米,基本以每年10万平方米的规模推进。

  按照武汉大道一侧的户外广告牌信息显示,将来会建成总量500万平方米的规模,这也是华龙村集团在恩施区域内开放总量最大的项目。

  值得注意的是,今年上半年,湖北省建设厅发布消息称,来凤华龙城一期2区项目因混凝土结构(楼梯)结构存在严重质量缺陷以及存在严重影响安全生产和工程质量的违法违规行为,企业和从业人员都被列入“黑名单”。

  更重要的是,华龙村集团此前曾为来凤当地垫资几千万修建体育中心,至今一直没有结款,当地政府拟以土地置换。这一信息得到龙华阶证实。

  记者在现场注意到,体育馆就在华龙城住宅项目一侧,背后就是县行政服务中心。

  不过,龙华阶在受访时向长江商报记者表示,在如今经济下行趋势下,置换土地并不划算,置换土地后须马上投入巨资开发,压力很大。

  湖北恩施来凤龙凤新区大量耕地被征多年,但该地块至今未施工,一位老人望着满目疮痍的农田沉默不语。本报记者 傅坚 摄

  华龙村集团“造城”致资金链紧绷

湖北华龙村集团来凤“圈地”调查

  

湖北华龙村集团来凤“圈地”调查

  长江商报消息净资产69亿负债6亿,在湖北恩施多个项目同时推进,曾拖欠工资达7个月

  本报记者 刘涛

  华龙村集团在湖北恩施圈地“造城”的模式,几乎众所周知。

  知情人向长江商报记者透露,华龙村集团惯用的操作手法是利用新项目获得银行融资,借鸡生蛋式地投入到项目中,成为运营该项目的主要资金来源。

  9月22日起,长江商报记者深入当地、历时一周调查发现,一旦新项目签约或开工,华龙村集团便对外表现得十分高调,常以投资百亿级的金额令当地人士咋舌。

  这个对外号称净资产68.9亿元、拥有管理人员2000余人的集团,依靠在恩施当地钻营30年的能量,在每个巨无霸的项目中长袖善舞,相当顺利。

  然而,让该集团避之不及的是,旗下项目快速扩张已让其尝到资金压力,9月24日上午,华龙村集团董事长龙华阶接受长江商报记者独家专访时透露,记者到访前一天,集团才将欠发员工7个月的工资发放完毕。

  龙华阶认为,目前集团只负债6亿元左右,资产负债率只有区区10%,仍是国内负债最低企业,但较不乐观的是,因受来凤项目“圈地风波”影响,相关机构已上门或高度关注,日子可能并不好过。

  长江商报记者调查发现,恩施华龙村集团虽然已实施地产、酒店、养老等多元化发展,但真正能较大比例贡献利润的仍是资金密集型的地产项目,现金流需求较大。

  当地金融界、地产界相关人士不无担忧,习惯了借鸡生蛋的资金运营模式,该集团要走出资金短缺低谷,仍需要较长周期。

  大规模圈地瞄向湖南

  以百亿级投资金额吸引眼球,是恩施华龙村集团的惯常做法。

  2012年7月4日,恩施华龙村集团与鹤峰县签约,在总用地面积约230公顷的土地上,投资68亿元,5年内完成该县康岭新区设计基础设施、市政工程、商住楼、酒店、医院、老年公寓等所有建设项目。

  同年6月2日,华龙村集团作为被招商企业,与来凤县签约开发建设龙凤新区华龙城项目,总投资约180亿元,涉及酒店、疗养院、医院、老年公寓、各种专业市场、CBD商业中心、商住楼、旅游观光及娱乐设施等,用5年时间打造武陵山区乃至辐射全国的商贸集散中心和武陵山区休闲度假胜地,涉及土地亦是巨量级。

  2013年1月16日,恩施华龙村集团与建始县签约投资100亿元建设新城区建设,记者注意到,仅在该县红土坪片区开发合作面积就有400亩之多,总用地面积3000亩,建设周期5年时间,涉及市政建设、公共设施和商业开发等。

  之后,该集团在项目上继续推进,在与建始签约后的4月24日,该集团又与巴东县签约投资100亿元建设巴东县城江北新区新型城镇化建设项目,计划用五年时间打造一个集居住、沿江景观、医疗疗养、老年公寓、学校,酒店、大型商业综合体、民族特色步行商业街于一体,绵延6公里的景观带。

  今年,恩施华龙村集团首次出省,深入湖南湘西州吉首市拟投资100亿元签约介入当地新城区建设。

  此外,该集团还高调宣布将在未来10年投资200亿元建设占地5000亩的中华西部医疗城。另外,在位于恩施市三岔乡莲花池村其投资建设占地1万亩的莲花湖老年生态旅游基地,还有投资50亿元的华龙书院。

  上述这些大手笔的投资举动和产业布局,无不令恩施当地业界惊羡。

  多项目同时开工 “走钢丝”

  看似合理、多元化布局的过程中,恩施华龙村集团投资项目消息此起彼伏,但是很少人知晓这种“造城”运动带来的风险。

  2014年4月,集团董事长龙华阶接受媒体采访时称,公司总负债只有5亿元。

  9月24日,龙华阶在接受长江商报记者采访时称,负债已升至6亿元左右,负债率仅有10%,他笑称集团仍是国内负债极少的优秀企业。

  截至目前,能够源源不断给华龙村集团贡献利润的仍是旗下的地产项目,身处这种资金密集型的行业,一般对现金流要求较高。龙华阶告诉长江商报记者,华龙村集团经过30年基本完成资本积累,5年前该集团没有一分钱负债。

  9月24日,他向记者介绍,到2013年底,银行贷款是8.6亿元,到“2014年10月感受到资金困难,比较艰难但能维持”。特别是去年年关前15天之内,支付4个亿,作为综合房企的华龙村集团在2015年感觉越来越艰难。这导致旗下部分项目开发速度不得不放缓。

  此外,记者了解到,恩施华龙村集团目前持有的固定资产多是土地和房产,在现在的经济环境中,若要寻求变现,恐有不少难度。

  一周以来,长江商报记者深入来凤县、建始县以及恩施华龙村集团总部所在地恩施市调查了解到,除巴东签约项目因地质等原因搁浅,其他县市均有住宅项目持续推进。

  对于华龙村集团来说,土地资源是其获取利润的关键,但是多个项目同时开工也导致这个集团走钢丝的风险日益增大。

  据当地行业人士向记者分析,住宅项目建设一直被华龙村集团放在项目第一位,前期投入也不少,在前期售出住宅产品后能为其缓解资金流压力。

  值得注意的是,华龙村集团在多个县市的项目投资计划较大,一旦住房产品去库存周期延长,势必会影响后期项目建设。

  也就是说,华龙村集团的意图是利用住宅的销售收益来补贴后续的诸如酒店、医院等配套的建设。

  “一旦住宅销售速度下降,集团面临的财务压力会逐渐增大。”当地一位业内人士对记者称。

  记者调查发现,在多个住宅项目中,华龙村集团实施了一种低价策略,以建始华龙村项目路为例,标价每平方米3100元左右的住宅产品与当地房价均价差距不大,按揭可以享受每平方米200元的优惠,如果全款则再享受每平方米200元的优惠,实际单价在2700元/平方米左右,一套120平方米的住宅产品的优惠幅度则达到4.8万元,这与当地的楼盘优惠差距甚大。

  不仅如此,来凤华龙城住宅项目均价2600元/平方米左右,当地最好的龙凤夏威夷楼盘均价3500元/平方米左右,一度遭业内同行打压。

  龙华阶得意地对记者称,县城楼面地价成本是400元左右,基本上每个平方米赚四五百左右,控制利润20%空间。

  记者了解到,华龙村集团来凤住宅项目开发投资8亿元左右,陆续回笼资金仅5亿元。

  记者调查发现,在所有住宅项目中,低价是该集团长期的策略。换言之,做出此让利的目的无疑是快速完成回款。

  公开资料显示,2014年9月9日,华龙村集团莲湖花园3期、西湖花园2期开盘,吸引超过6000名置业者参加,开盘三天销售1260套,金额6.8亿元,去化速度惊人。

  开融资公司减缓资金压力

  9月24日上午,在自称仅购置黄花梨家具一项就耗资亿元的华龙大酒店一楼接待室里,龙华阶面对记者泰然自若,针对记者的质疑和和气气地回应,言语之间,不断用自带的手帕擦拭脸庞,48岁的龙华阶难掩倦意。

  在经历了去年年关前集中支付4亿元工程款项以及拖欠员工半年工资事件之后,从今年2月份开始,龙华阶就着手酝酿自己可以掌控的融资平台。

  今年8月19日,华龙资本开业。据了解,华龙资本共有6位股东,但这家发起人为华龙村集团的融资平台,几乎是为自己量身定做。

  记者调查发现,华龙资本注册于今年8月6日,注册资本1.1亿元,分别为刘晓顺、董碧阶、王芝甫以及黄钰4位自然人股东,此外,恩施龙家公园有限公司为企业法人股东。

  恩施龙家公园有限公司控股股东为恩施华龙村置业有限公司,持有股权42.64%,注册资金3.6899亿元,成立于2007年5月9日,其余股权为龙禁、龙震和龙瀚持有,后三人为龙华阶三子。恩施华龙村置业有限公司持股股东亦为龙氏三人。

  记者调查发现,自然人股东中,刘晓顺为湖北华龙村茶叶有限公司的第二大股东,也兼任鹤峰华龙村置业有限公司法人及自然人股东,还是恩施华龙村集团副董事长,是龙华阶长期合作伙伴。

  不仅如此,自然人股东董碧阶为恩施市广通运业有限公司法人兼执行董事、总经理,王芝甫则是恩施蓝坤环保有限公司及恩施市广城市政建设有限公司负责人,而华龙资本总经理陈可忠在2008年创办恩施民丰小额贷款公司。

  上述多人的业务范围与龙华阶的项目有交集。

  龙华阶直接向记者证实,搭建这个平台的目的就是解决集团供应商的融资需求,间接减缓集团旗下项目的资金压力。

  华龙资本的业务已经向县市铺开,记者获取的一份资料显示,华龙资本目前推行的类似理财产品已经向社会发售,其中“龙财宝”的投资模式显示,存5万元5年期,年收益率高达18%。华龙资本一位内部人士向记者透露,一般5万元起投,投资期限6个月到5年不等,收益率在10.8%至18%区间,如果中途提前收回也会有千分之五的收益,也就是“一万块钱50元,比银行定期高一些”。

  “这些和银行理财产品差不多,由我们公司直接收款,直接刷卡至建行账户。”该人士表示。

  这种年收益率远远高于银行存款收益,在恩施当地农行系统一位中层干部看来,收益率高得吓人,华龙资本进行类似理财产品销售有点不太正常,有涉嫌非法揽储的嫌疑。

  记者调查了解到,客户存入的资金被华龙资本称为“受托资产”,由恩施金源融资担保有限公司对华龙资本的受托资产管理业务进行担保,即设立投资人投资收回第三人承诺制度,相当于商业银行存款保险制度,在商业银行开立专用账户托管公司所有资金,托管银行对账户资金往来进行监督。

  湖北恩施州来凤县在建的华龙城项目。本版图片本报记者 傅坚 摄

  湖北恩施华龙村集团董事长龙华阶。

  虽然目前地产收益为集团主要支撑,旗下两家酒店年收入也有4亿至5亿元。此外,集团是州农商行最大的股东,持股10%,还在村镇银行持股4.6%,鹤峰农商行持股10%,加上这些投资收益,基本能保证项目正常开发。

  ――华龙村集团董事长龙华阶